Bail réel solidaire (BRS)
Le Bail réel solidaire comme outil concret en faveur de l’accession à la propriété.
Le bail réel solidaire (BRS) est un nouveau dispositif d’accession à la propriété créé par la loi MACRON du 6 août 2015. Il permet à des ménages modestes de devenir propriétaire d’un logement neuf situé en zone tendue, et ce, à un prix abordable (30 à 40% en dessous des prix du marché).
Comment ça marche ?
Le terrain est acheté par un organisme agréé appelé Organisme Foncier Solidaire (OFS), qui le conservera sans limite de durée.
Sur ce terrain, un opérateur (promoteur, bailleur ou coopérative) construit le bâtiment destiné à proposer des logements accessibles à la propriété pour des ménages dont les ressources se situent sous certains plafonds.
Les ménages éligibles (sous conditions) achètent le droit d’occuper les murs du bâtiment pour une durée maximale de 99 ans. Pour cela, ils signent un Bail Réel Solidaire avec l’OFS. Le prix d’achat ne porte que sur la valeur des murs (logement et biens annexes : parking, cave…), pas sur le terrain, il est donc environ 30-40% moins élevé que pour l’achat d’un logement classique.
En complément, les propriétaires des logements versent chaque mois une redevance modique à l’OFS, pouvant aller de 1€ à quelques euros par m² habitable. Il s’agit d’un « loyer » versé pour le droit d’occupation du terrain.
Critères d'éligibilité
Pour bénéficier du BRS, il faut respecter certaines conditions :
- Acheter et utiliser le logement comme sa résidence principale, pendant toute la durée d’occupation ;
- Avoir des revenus annuels inférieurs aux plafonds de ressources du PSLA (Prêt Social Location Accession) :
https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A16296
Quelles seront mes charges financières après mon acquisition ?
Lorsque vous serez propriétaire des murs, les principales charges financières liées à votre logement seront réparties ainsi :
- remboursement des mensualités du crédit bancaire que vous aurez contracté pour l’acquisition des murs du logement ;
- redevance mensuelle versée auprès de l’OFS (propriétaire du terrain) ;
- charges courantes de copropriété ;
- abonnements et consommation individuels en fluides, énergie et télécommunications ;
- taxe foncière (uniquement sur la valeur des murs)
Je suis propriétaire, et après...
Comment pourrais-je revendre mon logement en BRS ?
À tout moment, les propriétaires peuvent revendre leur appartement à un autre acquéreur en respectant deux conditions :
- le nouvel acquéreur doit lui-même respecter les conditions d’éligibilité au BRS ;
- le prix de revente est encadré et indexé. En cas de plus-value, celle-ci est donc limitée.
Le BRS est un dispositif qui est conçu pour favoriser l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes, pour poursuivre leur parcours résidentiel en dehors du marché locatif. Il est fait pour perdurer dans le temps, et bénéficier continuellement à d’autres ménages au fil des reventes.
En accédant à la propriété via le BRS plutôt que de continuer à verser un loyer, vos mensualités vous permettent de vous constituer un apport et poursuivre par la suite votre parcours résidentiel sur le marché immobilier classique.
À la revente, le bail initial est « rechargé » au bénéfice du nouvel acquéreur pour une nouvelle période dont la durée maximale ne dépassera pas 99 ans.
Mes enfants pourront-ils hériter de mon logement acheté en BRS ?
En cas de décès du/des propriétaire(s), le logement acquis en BRS est transmis aux héritiers.
L’un des héritiers pourra occuper le logement s’il est lui-même éligible aux critères définis.
Si les héritiers ne répondent pas aux critères d’éligibilité et/ou ne souhaitent pas occuper le logement à titre de résidence principale, le logement devra être revendu auprès d’un ménage éligible. Le produit de la vente reviendra aux héritiers.
Que se passe-t-il si je ne suis plus en mesure de payer mon logement ?
Si pour diverses raisons vous n’êtes plus en mesure de rembourser vos mensualités, vous avez la possibilité de faire racheter votre logement par l’OFS et de formuler une demande pour être relogé dans le parc locatif social.
Dois-je forcément être primo-accédant pour bénéficier du BRS ?
Le BRS est un dispositif ouvert à tout ménage dont les revenus sont inférieurs aux plafonds définis par l’Etat (cf. ci-dessus) et occupant le logement comme résidence principale. Etre primo-accédant n’est pas une condition indispensable.
Exemple : un couple avec enfants, propriétaire d’un logement de 2 ou 3 pièces, peut prétendre à acquérir un logement 4 ou 5 pièces en BRS s’il respecte les conditions d’éligibilité et que ses revenus ne lui permettent pas d’acquérir un tel logement sur le marché libre.
Que se passe-t-il si mes revenus augmentent lorsque j'occupe un logement en BRS ?
L’éligibilité aux critères du BRS s’évalue au moment de l’acquisition. Vous pourrez donc continuer à bénéficier de votre logement jusqu’à sa revente, quand vous le déciderez, à un acquéreur qui respectera lui-même les conditions d’éligibilité.
Pourrais-je quitter mon logement acquis en BRS pour le mettre en location ?
Pour bénéficier du BRS, vous devez l’occuper comme résidence principale. Il ne sera donc pas possible de le mettre en location.
L’OFS sera chargé de contrôler régulièrement que chacun des logements en BRS est bien occupé à titre de résidence principale par son propriétaire.
Plus d’informations sur le BRS : https://www.actionlogement.fr/guides/acheter-un-bien-immobilier/comprendre-bail-reel-solidaire
Vous souhaitez devenir propriétaire d'un logement en BRS ?
Contactez le Centre Communal d’Action Sociale (CCAS)
Tél : 05 58 83 40 60
Mail : biscarrosse@ville-biscarrosse.fr (en mention votre intérêt pour le dispositif BRS)